Kiedy gmina nie może wezwać do zwrotu bonifikaty

Możliwość zbycia lokalu wykupionego od gminy na zasadach preferencji dla byłych najemców, bez konieczności zwrotu otrzymanej bonifikaty jest ograniczona. Ograniczenia wynikają z treści art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami i trwają przez okres 5 lat od daty zawarcia umowy sprzedaży z gminą.

Inne ograniczenia dotyczą pierwotnych nabywców a inne osoby im bliskie, na których rzecz zbyły lokal.

Pierwotny nabywca może zbyć lokal bez konieczności zwrotu bonifikaty jeśli dokonuje:

1.zamiany na inny lokal mieszkalny (nabycie własnościowego prawa spółdzielczego lub własności) bądź na nieruchomość przeznaczoną na cele mieszkaniowe (np. własność lub spółdzielcze własnościowe prawo do niewyodrębionego lokalu mieszkalnego),

2. zbycia lokalu na rzecz osoby trzeciej, pod warunkiem że cena sprzedaży zostanie w ciągu 12 miesięcy od zakupu przeznaczona na własne cele mieszkaniowe, czyli na zakup lokalu mieszkalnego lub nieruchomości jak w pkt 1.

3. zbycie (sprzedaż lub darowizna) lokalu osobie bliskiej (zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiająca przysposobiona oraz osoba, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu). Nie dotyczy to nabycia w drodze spadkobrania.

W takich sytuacjach konieczność zwrotu części bonifikaty może pojawić się w razie różnicy ceny lokali.

Inaczej niż pierwotny nabywca osoby bliskie, które otrzymały lub kupiły lokal od pierwotnego nabywcy nie mają możliwości zwolnienia się od obowiązku zwrotu bonifikaty. Jest to szczególnie ważne w przypadku sprzedaży takiego lokalu osobie bliskiej. Sprzedaż lokalu osobie obcej nie spowoduje przejścia ograniczeń, co do dalszego zbycia. Osoba taka będzie mogła zbyć lokal w każdym czasie, bez zagrożenia roszczeniami gminy.

Ta sama zasada nie dotyczy jednak sprzedaży lokalu na rzecz osoby bliskiej, nawet dokonanej za cenę rynkową. Taki nabywca, jeśli należy do kręgu osób bliskich wg. u.g.n., nie będzie mógł zbyć lokalu przez okres 5 lat od daty pierwotnego nabycia lokalu nie tracąc jednocześnie bonifikaty. Taką wykładnię zastosował m.in. Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 7 lutego 2019 r. I ACa 383/18:  Przepis art. 68 ust. 2a u.g.n. zwalniający od obowiązku zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie nie ma zastosowania, co stanowiło już przedmiot wykładni Sądu Najwyższego (por. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 2014 r. IV CSK 274/13 LEX nr 1436177) i to z uwzględnieniem wzorca konstytucyjnego, stąd wniosek o skierowanie pytań prawnych nie mógł zostać uwzględniony. Link do orzeczenia: http://orzeczenia.krakow.sa.gov.pl/content/$N/152000000000503_I_ACa_000383_2018_Uz_2019-02-07_001

W orzecznictwie zdarzają się odstępstwa, od obowiązku zwrotu bonifikaty w razie zbycia lokalu przez osoby bliskie; dotyczą one jednak sytuacji wyjątkowych. Wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 7 listopada 2019 r.V ACa 2/19 żądanie gminy zostało uznane za sprzeczne z zasadą sprawiedliwości i solidarności społecznej. Stan faktyczny dotyczył lokalu mieszkalnego nabytego na własność z zastosowaniem bonifikaty. Nabywcami pierwotnymi byli małżonkowie, którzy następnie darowali lokal synowi. Po śmierci jednego z małżonków, doszło do powtórnego przeniesienia własności w drodze darowizny zrobionej przez syna na rzecz matki – pierwotnej współwłaścicielki lokalu. W tym stanie faktycznym gmina wezwała darczyńcę do zwrotu bonifikaty. Sąd uznał, iż żądanie zwrotu stanowi w tej sytuacji nadużycie prawa podmiotowego. Sąd wskazał również na niezgodność żądania zwrotu bonifikaty z celem ustawy którym jest ułatwieniem nabycia lokali mieszkalnych przez byłych najemców, gdyż własność została w tym przypadku zwrotnie przeniesiona właśnie na pierwotną nabywczynię. Link do orzeczenia: http://orzeczenia.waw.sa.gov.pl/content/$N/154500000002503_V_ACa_000002_2019_Uz_2019-11-07_002