Możliwość zbycia lokalu wykupionego od gminy na zasadach preferencji, bez ryzyka zwrotu bonifikaty jest ograniczona. Ograniczenia wynikają z treści art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami i trwają przez okres 5 lat od daty zawarcia umowy sprzedaży z gminą.
Inne ograniczenia dotyczą pierwotnych nabywców, a inne osób bliskich, na rzecz których zbyły lokal.
Pierwotny nabywca – zasady
Pierwotny nabywca może zbyć lokal bez konieczności zwrotu bonifikaty jeśli dokonuje:
- zamiany na inny lokal mieszkalny (nabycie własnościowego prawa spółdzielczego lub własności) bądź na nieruchomość przeznaczoną na cele mieszkaniowe (np. własność lub spółdzielcze własnościowe prawo do niewyodrębnionego lokalu mieszkalnego),
- zbycia lokalu na rzecz osoby trzeciej, pod warunkiem że kwota uzyskana ze sprzedaży zostanie w ciągu 12 miesięcy od zakupu przeznaczona na własne cele mieszkaniowe czyli na zakup mieszkania lub nieruchomości wymienionych w pkt 1.
- zbycie (sprzedaż lub darowizna) lokalu osobie bliskiej (zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiająca przysposobiona oraz osoba, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu). Nie dotyczy to nabycia w drodze spadkobrania.
W takich przypadkach pozostaje kwestia rozliczenia bonifikaty, jeśli jej wartość przewyższa cenę zakupionego lub objętego w ramach zamiany mieszkania (nieruchomości).
Osoba bliska pierwotnego nabywcy – zasady
Inaczej niż pierwotny nabywca osoby bliskie, które otrzymały lub kupiły lokal od pierwotnego nabywcy nie mają możliwości zwolnienia się od obowiązku zwrotu bonifikaty. Jest tak nawet w przypadku sprzedaży takiego lokalu osobie bliskiej, i to za cenę rynkową. Taki nabywca nie będzie mógł zbyć lokalu przez okres 5 lat od daty pierwotnego nabycia lokalu, nie tracąc jednocześnie bonifikaty. Taką wykładnię zastosował m.in. Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 7 lutego 2019 r. I ACa 383/18: Przepis art. 68 ust. 2a u.g.n. zwalniający od obowiązku zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie nie ma zastosowania, co stanowiło już przedmiot wykładni Sądu Najwyższego (por. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 2014 r. IV CSK 274/13 LEX nr 1436177) i to z uwzględnieniem wzorca konstytucyjnego, stąd wniosek o skierowanie pytań prawnych nie mógł zostać uwzględniony. Link do orzeczenia: http://orzeczenia.krakow.sa.gov.pl/content/$N/152000000000503_I_ACa_000383_2018_Uz_2019-02-07_001
Sprzedaż lokalu osobie obcej nie spowoduje przejścia ograniczeń, co do dalszego zbycia. Osoba obca będzie więc mogła zbyć lokal w każdym czasie, bez zagrożenia roszczeniami gminy.
W orzecznictwie zdarzają się odstępstwa, od obowiązku zwrotu bonifikaty w razie zbycia lokalu przez osoby bliskie; dotyczą one jednak sytuacji wyjątkowych. Wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 7 listopada 2019 r.V ACa 2/19 żądanie gminy zostało uznane za sprzeczne z zasadą sprawiedliwości i solidarności społecznej. Stan faktyczny dotyczył lokalu mieszkalnego nabytego na własność z zastosowaniem bonifikaty. Nabywcami pierwotnymi byli małżonkowie, którzy następnie darowali lokal synowi. Po śmierci jednego z małżonków, doszło do powtórnego przeniesienia własności w drodze darowizny zrobionej przez syna na rzecz matki – pierwotnej współwłaścicielki lokalu. W tym stanie faktycznym gmina wezwała darczyńcę do zwrotu bonifikaty. Sąd uznał, iż żądanie zwrotu stanowi w tej sytuacji nadużycie prawa podmiotowego. Sąd wskazał również na niezgodność żądania zwrotu bonifikaty z celem ustawy którym jest ułatwieniem nabycia lokali mieszkalnych przez byłych najemców, gdyż własność została w tym przypadku zwrotnie przeniesiona właśnie na pierwotną nabywczynię. Link do orzeczenia: http://orzeczenia.waw.sa.gov.pl/content/$N/154500000002503_V_ACa_000002_2019_Uz_2019-11-07_002